O Superior Tribunal de Justiça (STJ) vai definir uma orientação nacional para casos em que condomínios tentam impedir aluguéis de curta temporada por plataformas como o Airbnb. Até a conclusão do julgamento, os processos que tratam do tema ficarão suspensos em todo o país.
A decisão foi tomada pela Segunda Seção, que selecionou a controvérsia para análise pelo rito dos recursos repetitivos. Esse procedimento permite que a interpretação definida pelo tribunal seja aplicada a processos semelhantes. A medida alcança ações individuais e coletivas dentro da questão delimitada pelo STJ.
O que está em discussão
O tribunal analisará se a previsão de uso exclusivamente residencial das unidades já é suficiente para restringir locações por períodos curtos ou se a convenção do condomínio precisa trazer uma proibição específica para esse tipo de aluguel.
O caso foi registrado como Tema 1.443 e será examinado a partir dos Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, sob relatoria do ministro Raul Araújo. A submissão ao rito dos repetitivos foi aprovada por unanimidade em 26 de maio.
A decisão não cria, neste momento, uma regra nova para imóveis anunciados em plataformas digitais. O STJ apenas interrompeu os processos até estabelecer a tese jurídica. A Corte comunicou a suspensão aos Tribunais de Justiça e aos Tribunais Regionais Federais.
Entendimento anterior do tribunal
A Segunda Seção já havia considerado, em maio deste ano, que uma convenção condominial não precisaria mencionar de maneira expressa a proibição de locações de curta temporada. Naquele julgamento, o colegiado avaliou que a destinação exclusivamente residencial poderia bastar para limitar a atividade.
O tribunal também entendeu que uma eventual autorização para locações de curta ou curtíssima duração deveria ser aprovada em assembleia, com apoio de dois terços dos condôminos.
A escolha de recursos específicos para o julgamento repetitivo busca consolidar a interpretação e diminuir divergências entre decisões judiciais. Conforme Raul Araújo, a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas identificou aproximadamente 50 decisões monocráticas e acórdãos sobre o assunto dentro do próprio STJ.
Recurso envolve condomínio de Santa Catarina
Um dos processos selecionados trata de um condomínio de Santa Catarina. O proprietário anunciava acomodações no Airbnb e havia dividido o imóvel para fazer locações de curta duração.
A convenção determinava que as unidades tinham finalidade estritamente residencial. Ao recorrer ao STJ, o proprietário alegou que o documento não proibia expressamente o aluguel por temporada. Também argumentou que o uso de uma plataforma digital para intermediar a locação não transformaria a atividade em serviço de hospedagem.
A tese que será fixada deverá orientar os processos suspensos e os novos casos com a mesma questão jurídica.
O debate ocorre enquanto as locações de curta temporada avançam nas grandes cidades e levantam discussões sobre a oferta de imóveis residenciais. No edifício Copan, no centro de São Paulo, mais de 200 dos 1.160 apartamentos estavam destinados, no início do ano, a esse tipo de aluguel, segundo a administração do condomínio.
Em maio, uma quitinete simples em andar mais baixo custava ao menos R$ 2.000 mensais, já com a taxa condominial. A discussão também envolve regras municipais sobre o Imposto Sobre Serviços (ISS). Salvador, Petrópolis, Olímpia e Ponta Grossa aprovaram normas relacionadas à cobrança, enquanto propostas semelhantes estavam em discussão em São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis.
