A construção de um deck com churrasqueira e espaço gourmet, avaliada em R$ 12 mil, pode acabar no centro de uma disputa entre vizinhos quando há dúvida sobre os limites dos terrenos. A alegação de que a obra avançou sobre o lote ao lado não dá ao proprietário o direito automático de ficar com a estrutura.
Antes de qualquer decisão, é preciso confirmar a divisa entre os imóveis e analisar se o casal construiu de boa-fé. A verificação deve considerar documentos, medições e a sequência dos acontecimentos.
Documentos que ajudam a definir a divisa
Cerca, muro antigo ou outro marco visual não são suficientes, por si só, para estabelecer a propriedade da área. A localização dos limites deve ser comparada com as certidões atualizadas das matrículas no Cartório de Registro de Imóveis, as plantas e os memoriais descritivos dos dois lotes.
Também podem ser importantes um levantamento topográfico feito por profissional habilitado, o alvará ou a autorização municipal da obra, quando exigidos, além de fotos anteriores à construção e imagens dos marcos existentes. Mensagens que indiquem ciência, autorização ou oposição do vizinho ajudam a reconstruir o conflito.
O que pode acontecer com a obra
Embora deck e churrasqueira sejam chamados de benfeitorias no dia a dia, juridicamente podem ser considerados acessões artificiais. O Código Civil trata da situação de quem constrói em terreno pertencente a outra pessoa, com regras diferentes das aplicadas às benfeitorias realizadas por um possuidor.
Em regra, a construção passa a integrar o imóvel onde foi incorporada. Ainda assim, isso não significa que o proprietário possa simplesmente tomar o espaço gourmet sem discutir eventual indenização. O artigo 1.255 do Código Civil prevê que quem constrói de boa-fé em terreno alheio pode ter direito ao valor correspondente.
O montante de R$ 12 mil também não garante, sozinho, o reembolso integral. Notas fiscais, recibos e comprovantes de mão de obra demonstram os gastos, mas uma perícia pode avaliar o acréscimo efetivo ao imóvel, o estado da estrutura e o custo de uma possível remoção.
Quando a construção ocupa apenas parte do lote vizinho, os artigos 1.258 e 1.259 do Código Civil consideram a boa-fé, a proporção da área ocupada, o valor da obra e o prejuízo causado. Dependendo do caso, pode haver indenização, aquisição da faixa ocupada ou determinação de demolição.
Boa-fé e próximos passos
A boa-fé pode ser reconhecida quando o casal acreditava, com base em documentos, marcos ou informações anteriores, que a obra estava dentro do próprio lote. Por outro lado, continuar a construção depois de uma notificação clara sobre a invasão pode indicar má-fé.
A análise deve levar em conta a posição original da cerca, a existência de medição anterior, o momento em que o vizinho contestou a obra e a conduta do casal depois de tomar conhecimento do problema. Também é necessário avaliar se a estrutura pode ser retirada ou ajustada sem perdas materiais relevantes.
Enquanto a divisa estiver em discussão, o casal não deve desmontar o espaço gourmet nem ampliar a obra. O vizinho também não pode ocupar a área ou destruir a estrutura por conta própria. O caminho inicial é registrar a situação, obter as matrículas atualizadas e contratar engenheiro ou arquiteto para levantar os limites dos lotes.
Se os documentos confirmarem a invasão, as partes podem negociar a retirada do deck, a indenização ou a compra da faixa de terreno, com regularização no cartório e na prefeitura. Sem acordo, a demarcação pode ser decidida judicialmente com perícia. O destino da construção dependerá das medidas, dos documentos e da boa-fé demonstrada, e não apenas da alegação de um dos vizinhos.
