A descoberta de que um terreno tem área menor do que a anunciada pode permitir ao comprador pedir complemento da metragem, abatimento proporcional no preço ou o desfazimento da compra. Antes de procurar o vendedor, é necessário comparar o levantamento topográfico com a matrícula, o contrato, o anúncio e os limites físicos do lote.
A construção da casa deve ser suspensa até que a diferença seja esclarecida. A topografia deve indicar as dimensões, os ângulos e a área encontrada no local, com elaboração por profissional habilitado e o respectivo documento de responsabilidade técnica. Uma medição informal feita apenas com trena, em geral, não sustenta a cobrança.
O que precisa ser conferido
O resultado do levantamento deve ser confrontado com a matrícula e o memorial descritivo. A divergência pode estar relacionada ao anúncio, a erro registral, ao deslocamento de marcos, à sobreposição ou à ocupação feita por um vizinho. Como cada hipótese exige uma providência diferente, os limites precisam ser definidos antes do início da obra.
O artigo 500 do Código Civil trata da chamada venda por metragem. Se a área entregue não corresponder à informada, o comprador pode pedir o complemento do que falta, a redução proporcional do valor ou a resolução do contrato quando não for possível corrigir a metragem. No caso de desfazimento, também pode solicitar a restituição dos valores e a reparação de prejuízos comprovados, quando houver responsabilidade.
A diferença de até 5% não encerra automaticamente a discussão. O Código Civil presume que a metragem era apenas informativa quando a variação não ultrapassa um vigésimo da área anunciada. Ainda assim, o comprador pode demonstrar que não teria fechado negócio se soubesse da dimensão real.
Essa argumentação pode ganhar força quando a área faltante impede a execução do projeto, reduz o recuo obrigatório ou inviabiliza garagem, quintal e a quantidade de cômodos planejada. Se o preço foi definido por metro quadrado, a metragem tende a ter papel central na negociação.
Documentos e prazo
O vendedor pode alegar que o imóvel foi vendido como coisa certa, modalidade conhecida como venda ad corpus. Nesse caso, a área pode ter sido apresentada apenas como informação. A análise depende do contrato, da maneira como o preço foi estabelecido e da relevância dada às dimensões durante a negociação.
Devem ser reunidos o anúncio original, o contrato ou a escritura, a matrícula atualizada, o memorial descritivo, a planta do loteamento, o levantamento topográfico, as mensagens trocadas com vendedor e corretor, o projeto da casa e os comprovantes de despesas realizadas por causa da metragem divulgada.
Com o laudo concluído, o comprador deve formalizar a comunicação ao vendedor, explicar a diferença e registrar qual solução pretende. As ações específicas ligadas à divergência de área têm prazo de um ano, contado do registro do título. Se a entrega da posse tiver sido atrasada por responsabilidade do vendedor, a contagem pode começar a partir desse momento.
Construir antes de corrigir os limites pode provocar invasão do lote vizinho e ampliar o prejuízo. Sem acordo, os documentos reunidos permitem avaliar a medida judicial adequada e os gastos que podem ser cobrados.
