Uma família pode morar por anos em uma casa e só descobrir uma pendência documental quando decide vender o imóvel. A garagem, a edícula ou uma ampliação podem existir fisicamente, mas não aparecer na matrícula, documento que descreve oficialmente a propriedade.
Essa diferença entre a construção real e o registro pode dificultar o financiamento, reduzir a avaliação feita pelo banco e atrasar a transferência do imóvel. O problema não significa que a família perdeu a garagem, mas indica que a situação precisa ser analisada e, quando necessário, regularizada.
Por que a área fica fora do registro
A ampliação pode ter sido feita sem aprovação da prefeitura ou não ter sido levada ao Cartório de Registro de Imóveis. Também pode acontecer de a prefeitura ter incluído a área no cadastro usado para a cobrança do IPTU sem que a alteração fosse averbada na matrícula.
O cadastro municipal e a matrícula têm funções diferentes. Por isso, atualizar as informações na prefeitura não corrige automaticamente o registro do imóvel.
Alguns indícios ajudam a identificar a divergência: a metragem da matrícula é menor que a área encontrada na casa; a garagem, a edícula ou um novo pavimento não aparecem no registro; a planta aprovada não corresponde à configuração atual; ou os dados do IPTU são diferentes dos que constam na certidão de matrícula.
Por que a pendência aparece na venda
Antes de concluir uma negociação, comprador, banco e tabelionato costumam conferir os documentos do imóvel. Nos negócios com financiamento, a instituição analisa tanto a estrutura física quanto a situação registral da propriedade.
Se a área construída não coincidir com os documentos, o financiamento pode ficar suspenso até a regularização. Outra possibilidade é o banco considerar apenas a parte formalmente reconhecida do imóvel.
Como regularizar a construção
O processo costuma começar na prefeitura. Um engenheiro ou arquiteto verifica se a obra respeita recuos, taxa de ocupação, zoneamento e as regras locais. Conforme o município, podem ser exigidos planta, levantamento da área, alvará de regularização e certificado de conclusão, frequentemente chamado de habite-se.
Depois da etapa municipal, o pedido de averbação pode exigir certidão atualizada da matrícula, planta e memorial assinados por profissional habilitado, documento municipal que reconheça a construção, regularização da obra perante a Receita Federal, quando aplicável, e requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis.
A responsabilidade pelos custos depende do contrato, das informações apresentadas na compra e de quem fez a obra. Se a garagem já existia e o imóvel foi anunciado como totalmente regular, pode haver discussão sobre a responsabilidade do vendedor. Se a ampliação foi feita pela própria família após a compra, a obrigação tende a ficar com os atuais proprietários.
Antes de anunciar a casa novamente, é indicado comparar a certidão atualizada da matrícula com a planta, o cadastro municipal e a área construída. Um profissional habilitado pode medir o imóvel e apontar o que não foi aprovado ou averbado. O cartório pode informar previamente os documentos exigidos, mas a aprovação urbanística cabe à prefeitura.
A regularização pode envolver taxas municipais, honorários técnicos, obrigações relacionadas à construção civil e emolumentos do registro. Com a área construída averbada, a garagem passa a integrar corretamente a descrição documental usada na avaliação e na venda.
