A compra de uma casa pode trazer uma surpresa durante a regularização: a garagem aparenta fazer parte do imóvel, mas está sobre calçada, faixa destinada ao alargamento da rua ou outra área pública. Muros, portões e coberturas antigos não garantem que a construção esteja dentro dos limites registrados.
O uso prolongado do espaço também não muda automaticamente sua titularidade. Mesmo que a família pague IPTU sobre uma área maior, o carnê não substitui a matrícula nem comprova, sozinho, que a faixa pertence ao proprietário. O cadastro fiscal tem finalidade tributária e pode apresentar medidas diferentes das informações do registro imobiliário.
Como verificar os limites do terreno
A análise deve começar pela descrição, pelas dimensões e pelas divisas que constam oficialmente. Também é necessário comparar a planta aprovada e o projeto da construção com o que existe no local.
O alinhamento fornecido pelo município ajuda a identificar a referência urbana aplicável. Um levantamento feito por profissional habilitado permite conferir as medidas físicas, enquanto o cruzamento do cadastro municipal com os mapas urbanísticos da prefeitura pode indicar a destinação da área.
Recuo obrigatório, calçada e faixa pública não são sinônimos. O recuo costuma estar dentro do lote particular, mas pode ter restrições de construção. Já a calçada é destinada à circulação de pedestres. Também há espaços reservados ao sistema viário e ao alargamento de ruas.
O que pode acontecer na regularização
A solução depende da natureza da divergência e das regras municipais. Quando há apenas erro na planta ou na descrição do registro, pode ser possível corrigir a matrícula. Se a estrutura estiver em bem público de uso comum, o município poderá não autorizar a regularização e determinar que sejam removidos o portão, a cobertura ou outras partes construídas.
Entre as alternativas estão adequar a garagem ao alinhamento do lote, retirar elementos que impeçam a passagem no passeio, consultar eventual procedimento municipal e avaliar uma possível reparação contra o vendedor, conforme o contrato e as provas.
A usucapião não se aplica quando a faixa é comprovadamente pública. A Constituição Federal e o Código Civil impedem que imóveis públicos sejam adquiridos dessa forma. Por isso, o tempo de ocupação, o pagamento de tributos e a manutenção da garagem não transformam a área municipal em propriedade particular.
Depois de descobrir a divergência, a família deve evitar novas obras e reunir documentos atualizados. O levantamento topográfico e a confirmação do alinhamento pela prefeitura ajudam a definir onde termina o lote. Anúncio, contrato, fotografias e mensagens sobre a garagem também devem ser preservados. Dependendo da negociação, podem existir discussões sobre abatimento do preço, indenização ou outras medidas.
