A documentação do imóvel pode não refletir tudo o que existe no terreno. Piscina, cobertura de churrasqueira, banheiro externo e salão de área gourmet são exemplos de ampliações que podem ter sido construídas sem aprovação ou sem atualização nos registros competentes.
O problema costuma aparecer quando a propriedade entra em uma nova negociação. Durante a avaliação técnica solicitada pelo comprador, pelo banco ou pelo cartório, a área construída é comparada com a planta aprovada, o cadastro municipal e a matrícula. Se houver diferença, a venda pode ser adiada e o proprietário pode precisar apresentar documentos, pagar valores ou fazer adequações.
O que precisa ser conferido
A análise deve considerar a matrícula atualizada, a planta aprovada e o cadastro municipal. Esses documentos ajudam a comparar o projeto autorizado, a área registrada pela prefeitura e as características que constam no Cartório de Registro de Imóveis.
Também é importante verificar o documento municipal equivalente que comprove a conclusão formal da obra, além do projeto elaborado pelo arquiteto ou engenheiro responsável. Quando exigido, deve ser conferido ainda o documento de comprovação correspondente à obra.
Uma ampliação é considerada irregular quando foi executada sem a aprovação exigida pela prefeitura ou quando sua situação não foi atualizada nos órgãos competentes. A necessidade de licença e o cálculo da área dependem das regras de cada município.
Como funciona a regularização
O proprietário deve contratar um arquiteto ou engenheiro para medir a edificação e avaliar sua conformidade com o código de obras, o zoneamento e os índices urbanísticos locais. A análise inclui recuos, taxa de ocupação, área permeável, altura e distância das divisas. Para piscinas, também podem ser avaliados afastamento, drenagem e instalações.
Em geral, o processo envolve o levantamento da área construída, a elaboração da planta e do memorial descritivo, a emissão de ART ou RRT, o protocolo do pedido na prefeitura e o pagamento de taxas, tributos ou multas aplicáveis. Depois, é necessário obter o documento municipal de conclusão e averbar a construção na matrícula do imóvel.
Nem toda obra pode ser aprovada exatamente como foi executada. Se a área gourmet ocupar um recuo obrigatório ou a piscina estiver em uma faixa onde não é permitida construção, podem ser exigidas mudanças, como remover uma cobertura, diminuir a área edificada ou corrigir instalações. As leis municipais de regularização têm prazos, condições e limites próprios.
IPTU não substitui a regularização
A atualização do IPTU também precisa ser diferenciada da aprovação urbanística. O município pode cobrar imposto sobre uma metragem identificada por fiscalização ou imagem aérea sem que isso represente autorização da obra. O pagamento do tributo, por si só, não substitui a averbação no Cartório de Registro de Imóveis.
Antes de anunciar a casa, o proprietário deve comparar os documentos com tudo o que existe no lote. A verificação antecipada ajuda a identificar diferenças, estimar o custo da regularização e evitar que a área sem reconhecimento formal seja apresentada ao comprador como parte regular da construção. Com a aprovação municipal e a averbação concluídas, os registros passam a corresponder ao imóvel visitado, reduzindo o risco de recusa do financiamento ou de adiamento da escritura.
