A matrícula do imóvel é o documento central para saber quem aparece como proprietário formal. Quando a escritura não é registrada, o comprador pode ter pago o preço, recebido as chaves e ocupado a casa sem concluir a transferência perante terceiros.
O Código Civil estabelece que a transferência da propriedade entre pessoas vivas depende do registro do título na matrícula. Por isso, contrato, comprovante de quitação e posse ajudam a demonstrar a negociação, mas não ocupam o lugar do registro imobiliário.
O que analisar diante de outra venda
O primeiro documento a ser solicitado é uma certidão atualizada da matrícula. A análise deve considerar a sequência dos atos registrados, a data de cada registro e a eventual boa-fé de quem comprou depois.
Também podem ser importantes o contrato de compra e venda, a escritura pública e os documentos ligados à tentativa de transferência. Mensagens com o vendedor e o corretor, comprovantes de pagamentos feitos antes da mudança, boletos, planilhas de parcelas vencidas e documentos de parcelamento ajudam a reconstruir as negociações. Uma declaração de quitação emitida pelo condomínio também pode ser relevante, caso exista.
A escritura pública formaliza o negócio, mas não produz sozinha a transferência diante de terceiros. Ela precisa ser apresentada ao cartório e ingressar na matrícula. Se o documento disponível for apenas um contrato particular chamado informalmente de escritura, pode ser necessário obter o título adequado ou buscar a adjudicação compulsória.
Registro anterior e boa-fé
O registro feito antes costuma dar uma posição jurídica mais forte, mas não resolve todos os casos automaticamente. Se o outro comprador registrou primeiro e agiu de boa-fé, a situação do comprador anterior fica mais difícil. O registro produz efeitos até ser cancelado por decisão ou por procedimento permitido em lei.
A venda posterior pode ser questionada quando há indícios de fraude, simulação, falsidade ou conhecimento da negociação anterior. A posse pública, as reformas feitas e a relação do segundo adquirente com o vendedor podem contribuir para demonstrar eventual má-fé. A conclusão depende das provas analisadas no processo.
Medidas possíveis
A orientação é procurar rapidamente um advogado ou a Defensoria Pública, especialmente diante do risco de transferência, financiamento ou tentativa de retirada dos moradores. Conforme os documentos, podem ser avaliados:
- apresentação da escritura válida ao registro de imóveis;
- pedido de certidão do título usado pelo outro adquirente;
- notificação formal do antigo proprietário;
- adjudicação compulsória, quando cabível;
- questionamento e pedido de cancelamento de registro inválido;
- medida urgente para impedir nova alienação;
- cobrança do preço, das despesas comprovadas e de indenização do vendedor;
- registro de ocorrência se houver elementos concretos de fraude.
A adjudicação compulsória pode ser usada em certas situações quando o comprador quitou o preço e o vendedor não transfere o imóvel. O Superior Tribunal de Justiça reconhece que o pedido não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda. A existência de outro título já registrado, porém, exige avaliação específica.
A posse prolongada pode ter relevância para a defesa e, conforme o tempo e os requisitos legais, para uma discussão sobre usucapião. Ela não corrige automaticamente a falta de registro. Antes de entregar as chaves, abandonar a casa ou assinar um acordo, é necessário compreender a situação da matrícula.
