A cobrança da alíquota máxima do IPTU sobre lotes não edificados em loteamentos e condomínios fechados pode ser considerada ilegal quando toda a infraestrutura do empreendimento foi custeada por particulares. A interpretação aparece em decisões do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) e se apoia no Código Tributário Nacional e na legislação urbanística.
Nesses empreendimentos, serviços como pavimentação, drenagem de águas pluviais, abastecimento de água, esgoto, iluminação, segurança e manutenção são executados e pagos pelo incorporador e, depois, pelos proprietários ou condôminos. As despesas costumam ser cobertas por taxas condominiais, sem contrapartida do Poder Público nos espaços internos.
A controvérsia está na aplicação de alíquotas progressivas a lotes urbanos não edificados. Esse mecanismo pode ter função extrafiscal, com o objetivo de desestimular imóveis subutilizados ou não utilizados e estimular o cumprimento da função social da propriedade. No entanto, o art. 32, § 1º, do Código Tributário Nacional relaciona a definição de zona urbana a melhoramentos construídos ou mantidos pelo Poder Público.
Entre os itens considerados estão meio-fio ou calçamento com canalização de águas pluviais, abastecimento de água, sistema de esgotos sanitários, rede de iluminação pública e escola primária ou posto de saúde a até três quilômetros do imóvel. Em alguns municípios, a alíquota chega a 3,5% do valor venal para lotes atendidos por três ou mais melhoramentos.
A tese jurídica é que, quando a estrutura foi criada exclusivamente com recursos privados, não existiria o pressuposto legal para a cobrança progressiva máxima. A aprovação do empreendimento pelo município, após o cumprimento das exigências urbanísticas, também indicaria que a propriedade já atende à sua função social.
O entendimento foi adotado em ações declaratórias e anulatórias de débito fiscal, mandados de segurança, execuções fiscais e exceções de pré-executividade. Em um dos julgamentos, o TJMS afirmou: “A infraestrutura do loteamento foi realizada com recursos particulares, sem contrapartida do poder público”.
Decisões do tribunal reconheceram que a alíquota aplicável deve ser a mínima destinada aos imóveis não edificados. Em um precedente, foi mencionado o percentual de 1% (um por cento), além da possibilidade de restituição de valores pagos a maior. Também houve reconhecimento da nulidade de Certidão de Dívida Ativa baseada na alíquota progressiva considerada indevida.
A discussão alcança empreendimentos submetidos à Lei Federal nº 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano. A conclusão apresentada é que a cobrança precisa considerar a origem da infraestrutura: pública ou privada. Para os casos em que os próprios particulares custearam integralmente as melhorias, a aplicação da alíquota máxima pode ser contestada por meio das medidas judiciais cabíveis.
