SÃO PAULO — A mudança nas regras de operação do Campo de Marte ampliou a área de São Paulo sujeita a restrições de altura para novas construções. Desde abril, obras em um raio de 20 quilômetros do aeroporto que ultrapassem 45 metros precisam de autorização do Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea), da Força Aérea Brasileira (FAB).
A partir de 15 de setembro, os pousos e as decolagens do aeroporto passarão a ser operados por instrumentos. Antes da alteração, a exigência de autorização da FAB valia apenas para construções localizadas em um raio de 2,5 quilômetros.
Impacto no planejamento urbano
De acordo com a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, a parcela da cidade afetada por restrições construtivas relacionadas aos voos do Campo de Marte passou de 2,98% para 52,7%. A secretaria afirma que a mudança atinge regiões estratégicas para o desenvolvimento urbano, a produção habitacional e a implantação de projetos públicos e privados.
Considerando também as regras relacionadas aos aeroportos de Congonhas e Guarulhos, a área do município com algum tipo de restrição para construções aumentou de 64% para 71% do território.
O setor imobiliário avalia que as novas exigências podem reduzir a altura prevista para edifícios ou prolongar a aprovação de empreendimentos. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) estima um custo adicional de até R$ 2,7 bilhões por ano para as empresas.
Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, questiona o alcance da restrição, que pode afetar não apenas prédios residenciais, mas também hospitais, universidades e outros equipamentos. “Por tão pouco, por quatro voos por dia, você vai submeter a cidade a uma restrição de construções dessa magnitude?”, afirmou.
A Abrainc defende que a segurança do espaço aéreo seja preservada sem comprometer a construção de moradias, a geração de empregos e o desenvolvimento urbano.
Decea aponta estabilidade na análise
O número de pedidos de pareceres para novas obras na área aumentou 48%, segundo o balanço mais recente do Decea. Entre julho e 15 de dezembro de 2025, quando vigoravam as regras de voo visual (VFR), foram registrados 6.399 pedidos. Desse total, 4.175 foram aprovados de imediato e 728, equivalentes a 12%, precisaram de análise técnica mais detalhada.
Entre 16 de dezembro de 2025 e 30 de junho de 2026, já sob as regras de voo por instrumentos (IFR), o número de pedidos subiu para 8.187. Foram 4.656 aprovações imediatas e 1.081 processos técnicos, ou 13% do total.
O Decea afirma que a proporção semelhante entre os dois períodos demonstra uma análise técnica e criteriosa, conciliando o desenvolvimento urbano com a segurança e a eficiência das operações aéreas. A Pax Aeroportos, concessionária controlada pela XP e responsável pelo Campo de Marte desde 2022, usa os dados para sustentar que a operação por instrumentos é compatível com o mercado imobiliário.
A mudança de VFR para IFR estava prevista no contrato de concessão. A empresa também administra o Aeroporto de Jacarepaguá, no Rio de Janeiro, e busca ampliar gradualmente os tipos de aeronaves autorizadas a utilizar o Campo de Marte.
No primeiro momento, os voos IFR poderão ocorrer entre 6h e 6h59, com limite de quatro pousos ou decolagens nesse intervalo. A expectativa é ampliar posteriormente esse tipo de operação.
Aprovação pode levar mais tempo
Mônica Marcondes de Castilho, diretora executiva da GPC Assessoria Aeroportuária, afirma que a procura por serviços de análise e aprovação aumentou em regiões como Perdizes, Santana e o centro de São Paulo. As áreas ficam próximas do Campo de Marte e estão submetidas a diferentes limites de altura, definidos com base na altitude em relação ao nível do mar.
Segundo ela, o prazo de aprovação, que antes podia ficar em torno de três semanas, passou a se aproximar de 60 dias. A especialista explica que um projeto acima do limite não é automaticamente impedido. Durante a análise, pode ser aplicado o princípio de sombra, pelo qual um novo edifício mais baixo e dentro de uma área já protegida não criaria uma interferência relevante adicional. A aplicação, porém, depende da avaliação da Aeronáutica.
Levantamento baseado em dados da Opea Consult e da Prefeitura de São Paulo indica que 94% da produção imobiliária de habitação social da cidade está dentro do raio de até 20 quilômetros sujeito às regras do Campo de Marte. O cálculo considera edifícios com alvará concedido entre 2019 e 2025. A habitação popular representa a maior parte da produção imobiliária da capital paulista.
