A responsabilidade por reparos em um imóvel alugado depende principalmente da origem do problema, das condições registradas na vistoria de entrada e do que foi combinado no contrato. Vazamentos, infiltrações, fechaduras quebradas, pintura e danos causados pelo uso podem ter responsáveis diferentes.
O que conferir antes de decidir quem paga
O primeiro passo é consultar o contrato de locação e o laudo de vistoria. Esses documentos mostram como o imóvel foi entregue, quais defeitos já existiam e quais obrigações ficaram sob responsabilidade do proprietário e do inquilino.
A vistoria deve registrar o estado de paredes, janelas, instalações, pintura e demais áreas do imóvel. Sem esse documento, pode ser mais difícil provar se o problema era anterior à mudança, surgiu pelo uso cotidiano ou foi causado durante a permanência do morador.
Fotos, vídeos, mensagens trocadas com a imobiliária ou com o proprietário e comprovantes de manutenção também devem ser guardados. Esses registros ajudam a esclarecer a situação e reduzem o risco de uma discussão baseada apenas na memória das partes.
Reparos que costumam ser pagos pelo proprietário
Em geral, o proprietário responde por problemas estruturais, defeitos anteriores à locação e falhas que impeçam o uso normal do imóvel sem terem sido provocadas pelo inquilino.
Isso pode incluir rachaduras relevantes, infiltrações, problemas de fundação, falhas no telhado e danos que afetem a segurança ou a estabilidade do espaço. Também entram nessa categoria a troca de fiação elétrica antiga, o conserto de tubulações internas, problemas no encanamento principal e falhas hidráulicas que não tenham sido causadas por mau uso.
Os chamados vícios ocultos também podem ficar sob responsabilidade do proprietário. São defeitos que já existiam antes da mudança, mas só foram percebidos depois do início da locação, como uma infiltração escondida, uma janela que não fecha corretamente ou uma falha elétrica que não foi identificada na vistoria.
Ao perceber um problema desse tipo, o inquilino deve avisar a imobiliária ou o proprietário o quanto antes, preferencialmente por escrito e com fotos ou vídeos. Se o defeito não for comunicado e piorar por causa da falta de aviso, o inquilino pode ser responsabilizado pelo prejuízo adicional.
O morador também deve permitir a realização dos reparos. Se a obra durar mais de 10 dias, terá direito ao abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente. Quando o reparo passar de 30 dias, poderá encerrar o contrato.
Em uma emergência, se for necessário contratar um serviço para evitar um prejuízo maior, o ideal é avisar o proprietário ou a imobiliária antes, sempre que possível. Também é importante combinar por escrito se o valor será reembolsado ou abatido do aluguel e guardar notas fiscais, comprovantes, fotos, vídeos e registros da autorização.
Situações que podem ficar com o inquilino
O inquilino deve cuidar do imóvel e costuma responder por danos causados por ele, por outros moradores, visitantes, prestadores de serviço contratados por sua conta ou pets. Também cabe ao morador realizar cuidados básicos para impedir que pequenos problemas se agravem.
Entre os exemplos estão vidro quebrado, portas danificadas, fechaduras avariadas por mau uso, manchas profundas, riscos que ultrapassem o desgaste normal, furos excessivos e danos provocados por animais de estimação.
Também podem ser responsabilidade do inquilino os itens quebrados por força excessiva ou instalação inadequada, como torneiras, chuveiros, tomadas e peças substituídas sem autorização.
A manutenção cotidiana inclui trocar lâmpadas, limpar ralos, desentupir pias e vasos sanitários quando o entupimento for provocado pelo uso, substituir itens de consumo e repor componentes danificados durante a locação.
Em imóveis com quintal, jardim, varanda ou área descoberta, fazem parte da rotina cuidados como cortar a grama, retirar folhas, evitar o acúmulo de lixo, manter ralos externos desobstruídos e conservar o espaço em boas condições de uso.
O controle de pragas também pode ficar com o inquilino quando o problema estiver relacionado à falta de limpeza, ao acúmulo de lixo, a restos de alimentos, ao descuido com áreas externas ou à falta de manutenção durante a locação. Se a infestação já existia antes da mudança ou estiver ligada a falhas estruturais e condições do edifício, a responsabilidade deve ser avaliada com o proprietário ou a imobiliária.
Pintura, furos e sinais de uso
Na entrega do imóvel, a pintura deve ser comparada com o estado registrado na vistoria de entrada. Se o espaço foi recebido recém-pintado ou em ótimo estado, o inquilino pode ser cobrado para devolver as paredes em condição equivalente.
Por outro lado, isso não significa que qualquer marca exija uma repintura completa. A Lei do Inquilinato prevê a devolução do imóvel no estado em que foi recebido, com exceção das deteriorações decorrentes do uso normal.
Pintura levemente marcada, desbotamento gradual, pequenas marcas de móveis, perda natural de brilho em pisos e sinais compatíveis com uma moradia normal podem ser considerados desgaste natural. Já furos grandes ou mal corrigidos, manchas profundas, sujeira excessiva, pintura alterada sem autorização, riscos intensos no piso, portas danificadas, vidros quebrados, danos causados por pets e mudanças feitas sem acordo podem exigir reparo.
Se o imóvel foi entregue com pintura antiga, desgastada ou já marcada, em princípio o inquilino não precisa devolvê-lo com pintura nova. Uma cláusula específica sobre repintura na saída deve ser analisada junto com a vistoria, as condições reais das paredes e a existência de danos que ultrapassem o uso normal.
Registrar o problema, comunicar a imobiliária ou o proprietário e manter a documentação organizada são medidas que ajudam a definir quem deve pagar. Esses cuidados também evitam que uma manutenção simples se transforme em uma cobrança maior.
