As terras rurais mais baratas de Mato Grosso do Sul estão no Pantanal, de acordo com o Atlas do Mercado de Terras 2025, elaborado pelo Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). O levantamento relaciona os preços à capacidade produtiva e ao uso predominante de cada região.
Na área pantaneira, voltada principalmente à pecuária, os valores variam de R$ 4,1 mil a R$ 24,3 mil por hectare, conforme a capacidade da pastagem. Já uma área agrícola de alta capacidade no mercado regional de Campo Grande chega a R$ 126,7 mil por hectare. A diferença entre os dois tipos de terra chega a 31 vezes.
Diferença está no tipo de uso
Os valores extremos não representam necessariamente fazendas equivalentes. A comparação reúne, de um lado, uma área com alta aptidão para a agricultura e, do outro, uma pastagem característica do Pantanal. Por isso, o preço não depende apenas de a propriedade poder ser usada para a criação de gado, mas também da capacidade da pastagem e das possibilidades de exploração.
O menor preço indicado pelo Atlas está no Mercado Regional de Terras de Corumbá, formado por Corumbá, Ladário, Caracol e Porto Murtinho. Para a categoria Pecuária - Pastagem - Pantanal, o Valor Total do Imóvel é de R$ 4,1 mil por hectare, enquanto o Valor da Terra Nua fica em R$ 3,3 mil.
Na mesma região, uma pastagem formada de baixa capacidade aparece com valor de R$ 16,1 mil por hectare. Nas áreas de média capacidade, a referência chega a R$ 24,3 mil.
O Pantanal reúne áreas com características pouco favoráveis à agricultura intensiva, mas que podem ser utilizadas pela pecuária. O Incra afirma que as terras da região têm preços mais estáveis, uso predominantemente pecuário e valorização associada também à conservação ambiental e ao turismo rural.
Regiões agrícolas concentram valores maiores
O mercado regional de Campo Grande inclui Bandeirantes, Corguinho, Dois Irmãos do Buriti, Jaraguari, Rio Negro, Rochedo, São Gabriel do Oeste e Terenos. Para áreas destinadas à produção de grãos e classificadas como de alta capacidade, o valor de referência é de R$ 126,7 mil por hectare.
A mesma categoria chega a R$ 122 mil no mercado regional de Iguatemi e a R$ 113,6 mil em Chapadão do Sul. O Atlas associa os preços mais altos à aptidão agrícola, à agricultura mecanizada, à infraestrutura logística, à integração com as cadeias de exportação de soja, milho e carnes e à presença de investidores.
Quando é considerado o valor geral da terra em cada mercado, sem separar os diferentes tipos de propriedade, Dourados apresenta a maior referência de Mato Grosso do Sul: R$ 113,5 mil por hectare. O mercado regional é formado por Dourados, Douradina e Itaporã. Maracaju, Ponta Porã e Rio Brilhante aparecem com R$ 85,8 mil.
O Incra também cita Dourados, Maracaju, Chapadão do Sul e Sidrolândia entre as regiões de maior valor fundiário, relacionando os preços à produtividade e à proximidade da infraestrutura. Em áreas de pecuária extensiva, a rentabilidade é menor, enquanto os custos logísticos podem ser mais altos em locais distantes dos principais corredores de escoamento.
Como o levantamento é usado
O Atlas divide Mato Grosso do Sul em 15 Mercados Regionais de Terras e apresenta valores de referência conforme a região e a finalidade predominante das propriedades. Aproximadamente 100 técnicos distribuídos pelo País coletam e analisam informações para elaborar as Planilhas de Preços Referenciais de 245 mercados regionais.
Segundo o Incra, o monitoramento ajuda a acompanhar as tendências dos preços e apoia a avaliação de imóveis destinados à reforma agrária. Os valores regionais servem como referência, mas não determinam automaticamente o preço de uma fazenda específica.
As informações também são relevantes para compra e venda de terras, empréstimos, tributação, desapropriações e ações judiciais.
